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北京玺萌壹号院的公示单价也高达9.9万元,一则豪宅 " 降价近千万 " 的传闻开始在北京楼市蔓延

发布时间:2019-11-03 19:43编辑:网站概况浏览(52)

    北京豪宅楼盘十月集体闯关“10万+”。其中北京泰禾·西府大院销售均价为11.2万元,北京昆仑域售价11.3万元。此外,北京玺萌壹号院的公示单价也高达9.9万元,北京金茂府销售单价则是9.5万元。5个取证项目中就有4个“10万+”级别的楼盘。近两年来,北京楼盘价格很少见到10万+楼盘入市。

    2 月 15 日,一则豪宅 " 降价近千万 " 的传闻开始在北京楼市蔓延。

    “银十”即将收尾之际,包括北京金茂府、泰禾·西府大院、昆仑域、玺萌壹号院等几家准10万+级别的高端楼盘取得预售许可证,打破了当下限竞房几乎一统天下的格局。

    北京的豪宅市场从来不缺热度,有高企的楼面价和相对 " 廉价 " 的入市价格博得眼球,也有 " 质量门 " 引发的一系列维权事件,2018 年第四季度的豪宅集中入市更令人惊呼 " 政策松动 "。近期,有 10 万 + 豪宅项目传来降价千万的消息,再次牵动着市场敏感的神经。

    时隔数月,北京再度迎来单价破10万元新盘取证。

    降价近千万:想要完成销售任务,总得有些吸引眼球的手段

    从北京市住建委的官网了解到,10月14日、21日两日,分别有两批、5个商品房取得预售许可证。而这几家楼盘均为高端产品。其中泰禾·西府大院销售均价为11.2万元,昆仑域售价11.3万元。此外,玺萌壹号院的公示单价也高达9.9万元,北京金茂府销售单价则是9.5万元。5个取证项目中就有4个“10万+”级别的楼盘。

    2 月 15 日,泰禾西府大院销售人员向 " 镁刻地产 " 记者推销:" 我们 172 平方米和 197 平方米的两种户型,之前单价是 14 万元,现在一口价 11.8 万元。" 记者测算,单套降价约 400 万元。

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    " 另外,我们对付款方式有优惠,如果您 1 月之内付清总房款的 40%,可以享受 98 折,多付多优惠。"

    2015-2017年的三年内,北京市年签约10万+豪宅均超过百套。但2018年截至日前,北京网签的住宅价格超过10万元项目合计只有67套。预计全年也将在90套左右,跌幅超过七成。

    记者注意到,就在 3 个月前该项目刚开盘时,这里的政策还是最低付 50% 总房款。

    从全国范围内来看,楼盘销售均价能突破10万元的目前以上海为主,北京项目销售单价在全国前32名内只有4家楼盘。

    " 集团 3 月份有回款任务,所以现在有较大幅度的优惠。" 该销售人员表示。

    从当前楼市供应来看,10月来,北京已经取得预售证的住宅项目多达14个,7374套住宅,其中限竞房达到了4439套,占比高达60.2%。而北京只是去年首批打破“限价红线”入市的北京金茂府和昆仑域曾有过接近10万元销售单价的拿证记录。

    当记者询问更大的优惠幅度后,该销售为记者推荐了集团内的另一豪宅项目——金府大院,称该楼盘的价格更 " 合适 " 一些。

    澳门新葡亰平台官网," 镁刻地产 " 记者随即联系了金府大院的销售人员。

    一位销售员介绍:"300 平方米以上叠拼产品有几套特价房,原价 2500 万元,现在 1600 万元,不过仅有几套。"

    该销售人员续称:" 和您明说吧,这只不过是一个噱头,集团在北京有 80 亿元销售任务,我们想让更多中介帮我们卖房子,总得有点吸引眼球的手段吧,宣传让利这么多,其实没有几套房源的。"

    记者了解到,除了上述 " 特惠房 ",金府大院的其他户型也有不同程度优惠。我们 150 平方米以上平层产品有 30 万元首付款抵 40 万元的优惠活动,基本和年前一样,销售情况一直还不错。" 该销售人员说。

    据 " 地产营销人 ",2018 年 12 月金府大院销售 43 套,均价 8.1 万元 / 平方米,总金额 5.42 亿元;今年 1 月销售共销售 6 套房源,均价在 8.3 万元 / 平方米,金额 7400 万元。

    据《每日经济新闻》此前报道,2015 年 11 月 2 日,华侨城与招商、华润组成联合体,以总价 83.4 亿元竞得金府大院地块,成为当时北京土地总价第三高,彼时项目案名 " 新著东方 "。2016 年 9 月,招商地产与华润退出。2017 年 8 月初,华侨城挂牌转让该项目 49% 股权,泰禾以底价 7.34 亿元购得。目前,泰禾持有该项目 75% 股权。

    而上文提及的西府大院,则是泰禾旗下的另一个高端产品。泰禾于 2014 年以 49.58 亿元获得丰台区旧改地块,开发成西府大院。彼时拿地的楼面均价为 5.5 万元 / 平方米,但如果扣除地块内配建的保障房和商业项目,楼面价则高达 8 万元 / 平方米。

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    西府大院实景图。每经记者 王佳飞 摄

    记者还注意到,除了市场上有降价传闻外,一则金府大院邀请全民经纪人的消息亦在网络流行来开,承诺 " 外联佣金 1%。"

    对于此类现象," 镁刻地产 " 立即联系了泰禾集团,集团品牌部称未收到任何降价通知,至于是否是促销活动,需要和区域销售部门了解情况,核实信息后第一时间答复。

    2 月 17 日中午,泰禾集团相关工作人员给 " 镁刻地产 " 发来回复文稿。文内称:在 " 壹号抢收计划 " 的带领下,泰禾北京共有四个高端项目(北京泰禾 · 金尊府、北京泰禾 · 金府大院、泰禾 · 西府大院及泰禾 · 北京院子二期)参加 " 抢收 ",仅在 2 月 16、17 日周末两天就销售 15 亿元,迎来了春节后首周的开门红。

    泰禾方面并未提及降价,但对此前一段时间的促销活动做了重点回应。

    回复文稿还称,此次北京泰禾率先启动的 " 壹号抢收计划 " 对今年的北京楼市有标杆意义,在稳楼市的调控基调下,房企之间的竞争会更为激烈,谁能在第一季度打好第一枪,谁就在今年的市场上更有主动权。

    中国豪宅研究院院长朱晓红表示,北京的豪宅项目拿的是高价地,做的是高价房,当限价倒逼成本时,降价减配就成了一种必然。所以,去年楼市有一个关键词叫 " 焦虑 ",在品质、成本、房价之间纠结,并由此而焦虑。

    豪宅市场终究是小众市场,价格下跌是非典型现象

    记者注意到,去年下半年,北京的豪宅市场风生水起,多个 10 万 + 项目集中入市,尤以 10 月为甚。当月,仅 14 日、21 日,就分别有两批、5 个商品房项目取得预售许可证,均为高端产品。其中,西府大院销售均价为 11.2 万元,昆仑域 11.3 万元,玺萌壹号院 9.9 万元,金茂府 9.5 万元。5 个取证项目中,"10 万 +" 级别的楼盘达就有 4 个。

    对于新近曝出的豪宅降价传闻是否波及整个市场,记者也进行了多方打探。

    " 没有听说哪个楼盘降价。" 对于竞品的降价传闻,昆仑域销售人员似乎并不愿意提及。

    " 我们二月份预售证到期,然后就要取现房证,多少会涨一些。就像去年我们的高层产品,最开始卖 9.5 万元 / 平方米," 期" 后涨到 10 万元 / 平方米。" 该销售人员告诉记者," 其实我们跟金府大院没什么可比性,最主要就是位置不一样,北京的二环和三环差别还是挺大的。"

    不过,记者在去年 12 月采访时,昆仑域的销售人员还向记者打听过中国玺、金府大院等豪宅项目的价格和销售情况。

    从市场表现看,记者留意到,2018 年大量成交的 10 万 + 顶豪项目,多为有年头的老项目,如泛海国际、万柳书院、璞瑅,以及北京壹号院、中骏天宸、懋源钓云台等。2016~2018 年,北京均价 10 万元以上的豪宅成交套数分别是 463 套、344 套和 259 套,成交金额则分别是 156.4 亿、85.7 亿和 84.9 亿元。

    尽管这组数据近三年呈下行曲线,但一个值得关注的细节是,2018 年 12 月,北京市商品房新增供应 19495 套,环比上月上涨 167%。亦即,豪宅销量逐年下降的同时,却遭遇更多新增产品分食市场。

    这印证了 " 地产营销人 " 的看法。" 从去年第四季度开始,北京的豪宅和高端别墅成交量开始激增,很多媒体解读为市场的回暖,但实际上是之前积压的网签释放的结果。豪宅并没有因为市场下行而受到巨大冲击,只是因为签约滞后给楼市造成了一个假象。"

    年末至今,前文所述这批新项目开始逐渐分羹北京的豪宅市场。

    据 " 地产营销人 ",2018 年 12 月,昆仑域成交 22 套,均价 9.7 万元 / 平方米,金额 3.5 亿元;金茂府成交 9 套,均价 9.8 万元 / 平方米,金额 1.9 亿元。

    而今年 1 月,开盘一个月的壹亮马成交了 6 套,均价 9.8 万元 / 平方米,金额超 1 亿元,去化率超过 85%;昆仑域成交 57 套,均价 10.5 万元 / 平方米,金额 11.11 亿元;金茂府成交 17 套,均价 10.3 万元 / 平方米,金额 4.6 亿元。

    事实上,从去年底到今年初,北京的豪宅价格一直坚挺,甚至有小幅上调之势。但随着 2019 年首月的市场骤然降温,以及北京更多项目即将入市场的压力,高端产品开发商突感 " 压力山大 "。

    据丽兹行数据,当前全北京新房可售住宅楼盘数量共计 469 个,其中豪宅有 70 个(公寓 21 个盘,别墅 49 个盘);全市库存量在 5.05 万套,豪宅在 5400 套左右,占比约 10%。

    在朱晓红看来,豪宅市场很难一跤下滑。价格下跌,并非豪宅本身出了问题,而是大势所趋。这种非典型现象,冬去春来,还会反转的。

    " 总体来说,豪宅市场永远是小众市场。豪宅的价值是由完整体系价值构成的,价值链上任何一个环节做不到位,都会出问题。在建筑不变的前提下,小环境、大环境优化则加分,劣化则减分。" 朱晓红总结道。

    每日经济新闻

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